Business Rates w UK – obowiązki najemcy, ulgi i ryzyka
Business rates to lokalny podatek nakładany na firmy korzystające z nieruchomości komercyjnych.
Choć wiele firm traktuje go jak oczywisty koszt, nieznajomość ulg i wyjątków może kosztować je tysiące funtów – albo wręcz narazić na niepotrzebne ryzyko podatkowe.
Czym są business rates?
Business rates to lokalny podatek nakładany na firmy korzystające z nieruchomości komercyjnych, takich jak:
- sklepy,
- biura,
- restauracje,
- magazyny,
- salony usługowe, warsztaty i inne.
Podatek ten pobierany jest przez lokalny urząd gminy (council) i jest odpowiednikiem council tax – tyle że dla firm. Opłaty zależą od tzw. rateable value (RV), czyli oszacowanej wartości czynszu rocznego nieruchomości na wolnym rynku.
Business Rates vs Council Tax – kluczowe różnice
Cecha | Council Tax | Business Rates |
Dotyczy | Lokali mieszkalnych | Lokali komercyjnych |
Płatnik | Osoba fizyczna mieszkająca w lokalu | Firma lub organizacja |
Pobierany przez | Lokalny council | Lokalny council |
Oba podatki są pobierane przez ten sam lokalny urząd – ale obowiązują inne zasady, stawki i ulgi.
Czy wysokość podatku zależy od powierzchni?
Nie.
Business rates nie są liczone „za metr kwadratowy”.
Zamiast tego, podstawą opodatkowania jest:
Rateable Value (RV) – czyli szacowana przez państwowy urząd (VOA) wartość czynszu rocznego, który lokal mógłby osiągnąć na rynku w dniu 1 kwietnia 2021.
Choć większy metraż może skutkować wyższym RV, to liczy się też:
- lokalizacja,
- standard lokalu,
- przeznaczenie (np. biuro vs magazyn),
- widoczność, dostępność i otoczenie.
To oznacza, że lokal o mniejszej powierzchni w centrum Londynu może mieć wyższy podatek niż duży lokal na wsi.
Kto płaci business rates – najemca czy landlord?
W praktyce:
- najemca lokalu komercyjnego jest odpowiedzialny za zapłatę business rates,
- landlord płaci tylko, gdy:
- lokal jest pusty (po upływie okresu zwolnienia),
- umowa przewiduje tzw. inclusive rent, gdzie landlord opłaca podatek, a koszt ukryty jest w czynszu.
Co jeśli wynajmujesz tylko jedno biuro w budynku?
To, czy jesteś zobowiązany do samodzielnej zapłaty business rates, zależy od sposobu, w jaki Twoje biuro jest zarejestrowane w systemie Valuation Office Agency (VOA).
Jeśli Twój lokal ma osobny wpis w rejestrze (czyli własną Rateable Value) – jesteś traktowany jako niezależny najemca i samodzielny płatnik business rates. Wówczas możesz też sam ubiegać się o odpowiednie ulgi, takie jak SBRR.
Jeśli natomiast wynajmujesz przestrzeń współdzieloną, np. hot desk lub biurko w coworkingu – całość opodatkowana jest jako jeden lokal, a obowiązek zapłaty business rates i ubiegania się o ulgi spoczywa na landlordzie.
Wskazówka: Aby sprawdzić, czy Twój lokal ma osobną RV, wejdź na:
🔗 https://www.gov.uk/find-business-rates
Obowiązek zgłoszenia – 42 dni od wejścia
Zgodnie z brytyjskim prawem, każda firma, która zaczyna korzystać z lokalu komercyjnego, ma obowiązek zgłoszenia się jako ratepayer do lokalnego councilu w ciągu 42 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Błędne przekonanie: „Nie muszę się zgłaszać, skoro i tak mam 100% ulgi.”
Prawda: Brak zgłoszenia = ulga nie zostanie przyznana, bo council nie wie, że powinna być aktywowana!
Dlatego: Nawet jeśli Twój RV wynosi poniżej £12,000 i wiesz, że nie zapłacisz ani pensa – musisz oficjalnie się zgłosić, by ulga była naliczana.
Co grozi za brak zgłoszenia?
Brak zgłoszenia ratepayera do councilu w terminie 42 dni może mieć bardzo nieprzyjemne skutki:
Utrata prawa do ulg – council nie przyzna ich wstecz, nawet jeśli technicznie się należały.
Naliczenie zaległości z datą wsteczną – pełna kwota business rates, bez ulg.
Odsetki i wezwanie do zapłaty – kwota może urosnąć o kilkaset funtów.
Windykacja i bailiffowie – w skrajnych przypadkach dochodzi do zajęcia firmowego majątku.
Negatywny wpływ na firmowy rating kredytowy – nawet drobne opóźnienia mogą wpłynąć na zdolność kredytową lub wiarygodność przy przetargach.
Jak nalicza się business rates?
Podatek jest obliczany na podstawie prostego wzoru:
Business rates = Rateable Value × Multiplier
Stawki (multipliers) na rok podatkowy 2025/26:
| RV (Rateable Value) | Multiplier |
|---|---|
| do £50 999 | 49,9p (SBRR) |
| od £51 000 wzwyż | 55,5p (standard) |
Przykłady:
Sklep z RV £11 500 → ulga SBRR 100% → płacisz £0
Biuro z RV £14 000 → ulga ok. 33% → płacisz ok. £4 680
Restauracja z RV £60 000 → RHLR 40% → płacisz £19 980
Jakie ulgi przysługują?
W UK dostępnych jest kilka rodzajów ulg od business rates. Najpopularniejsze to:
Small Business Rate Relief (SBRR)
RV do £12 000 → 100% ulgi
RV £12 001–£15 000 → ulga malejąca
Warunek: tylko jedna główna nieruchomość
Retail, Hospitality and Leisure Relief (RHLR)
40% ulgi dla sklepów, restauracji, hoteli
Limit: £110 000 rocznie na działalność (łączna wartość ulgi)
Pozostałe:
Empty Property Relief – zwolnienie z podatku przez 3 miesiące (biura) lub 6 miesięcy (magazyny)
Charity Relief – 80% automatycznie + do 20% według uznania councilu
Rural Relief – 100% ulgi dla małych sklepów w wiejskich lokalizacjach
Discretionary Relief – przyznawana uznaniowo przez lokalny council
Obowiązki najemcy – lista kontrolna
Poniżej masz listę działań, o których musi pamiętać każdy przedsiębiorca wynajmujący lokal komercyjny:
| Krok | Obowiązek | Termin |
|---|---|---|
| 1️⃣ | Sprawdzenie RV na gov.uk | Przed podpisaniem umowy |
| 2️⃣ | Zgłoszenie się do councilu jako ratepayer | Do 42 dni od rozpoczęcia najmu |
| 3️⃣ | Wniosek o odpowiednie ulgi | Jak najszybciej po zgłoszeniu |
| 4️⃣ | Informowanie o zmianach (np. zakończenie najmu) | Na bieżąco |
| 5️⃣ | Jasne ustalenie z landlordem kto płaci | Przed podpisaniem umowy |
